招商局集（jí）团有限公司（以（yǐ）下简称招商局集（jí）团）积极贯（guàn）彻落实党中央、国务院关（guān）于防风险（xiǎn）、去杠杆、稳投资、补短板决策部署，在集（jí）团（tuán）层面建立公募REITs战略发展体系，通过公募REITs推动盘（pán）活存量资（zī）产（chǎn）、扩大（dà）有（yǒu）效投资，有力推动集团高质量（liàng）发展和现代化基础设施体系建设（shè）。 

打造（zào）公募REITs上市平台的主要做法 

招商（shāng）局集团明确（què）以（yǐ）公（gōng）募REITs推动产业发展、优化资本运作、实现资（zī）源整合的战略目标，通过（guò）集团牵头、各板块协（xié）同配合，构建轻重结合的产业模式，取得较（jiào）好成效。

践（jiàn）行产融（róng）结合，推（tuī）进（jìn）内部协同创造新价值。招商局集团作为国有资本投资公（gōng）司，所属业务丰富多元。其中（zhōng），实业板块拥有港口（kǒu）、仓储物流（liú）、高速公路（lù）、产（chǎn）业园区、保障性租赁住（zhù）房等大量基础设施资产；金融板（bǎn）块的证券公司、基金公（gōng）司、银行、保险公司、私募投资机构等，可担任（rèn）公募（mù）REITs的财务（wù）顾问、管理（lǐ）人、托（tuō）管银行、投（tóu）资机构（gòu）、做市商以及Pre-REITs投资机构、资产培育期资金支持机构等关键角色。实践中，集团加强两大板（bǎn）块内部协同，推动实业板块实现增长（zhǎng）方式“由量向质”、业务结（jié）构“由重入轻”的转变，形成金融（róng）板（bǎn）块全（quán）链（liàn）条（tiáo）参与的公募REITs生态，取得（dé）了（le）较好的以融促产效果。 

积极抢抓机遇，搭建多（duō）种公募REITs上市平台。招商局集团紧跟市场趋势及（jí）政策导向，2019年（nián）在香（xiāng）港发（fā）行央企首只境外REIT招（zhāo）商（shāng）局商业房托（1503.HK）。2020年4月我国公募（mù）REITs政策出（chū）台后（hòu），迅（xùn）速开展公募REITs政策研究（jiū）及方案讨论（lùn），加强与监管机构沟通协调。2021年6月，博时招商蛇口产业园封（fēng）闭式基础设施证（zhèng）券投资基（jī）金（以下简称蛇口（kǒu）产园（yuán）REIT）作为全国首批基础（chǔ）设施公募（mù）REITs中唯一（yī）的央企项目在深交所发行上市（shì）。2022年9月，蛇口（kǒu）产园（yuán）REIT又申请扩募（mù），并于2023年3月获批（pī），6月正式上市。目前，招商局集团已（yǐ）完成境（jìng）内外商业不动产和产业园资产双REITs平台搭建，正在推进高速公路、仓储物流（liú）和保障性（xìng）租赁住房资产的（de）公募REITs申报。未（wèi）来还（hái）将进一步研（yán）究（jiū）港（gǎng）口等符（fú）合公募REITs要求的资产上市，以实现（xiàn）多（duō）种（zhǒng）资产类别的公募（mù）REITs上（shàng）市平台共同发展，构建轻重结（jié）合的产业体系，切实（shí）体现作为国有资本投资公（gōng）司的定位，为（wéi）未来发（fā）展奠定良好基础。 

多环节参与发行及运营，实现多重经济收益。在蛇口产园（yuán）REIT发行阶段，集团所（suǒ）属招商（shāng）蛇（shé）口通过出售（shòu）旗下产业（yè）园资产相关权（quán）益（yì），获得税后收（shōu）益14.58亿（yì）元，实现优（yōu）质（zhì）资产（chǎn）重新定价盘（pán）活。蛇口产园REIT上市后，招（zhāo）商蛇口所属招商（shāng）创业（yè）和招（zhāo）商物业分别作为（wéi）蛇口（kǒu）产园REIT的（de）运营管理机构（gòu）和（hé）物业管理（lǐ）机（jī）构，可获取稳定的运营（yíng）管理及物业（yè）管理收入。同时，招商蛇口作为（wéi）原始权益人，持有32%的蛇口产园REIT份额（é），能（néng）够持续享受份（fèn）额增值（zhí）和收益分红，截至2023年4月底，蛇口产园REIT二级市场增值达12.90%，合计（jì）分派超1.38亿（yì）元，招商蛇（shé）口获得（dé）超4400万元分（fèn）红。 

实（shí）践与理论并（bìng）重，不断（duàn）提高REITs专业赋能。集（jí）团积极（jí）参与政（zhèng）策制定，借鉴招商局商业房托在香港REITs市（shì）场的实践经验，发挥招商（shāng）证券研究所对全球REITs市场的研（yán）究优势，及时向有关监（jiān）管机构提供参考资料、反馈意见建议（yì），为（wéi）推动公募（mù）REITs指（zhǐ）引及（jí）扩募规则等政策出台贡献力量。加强（qiáng）总结反思，会同清华（huá）五道口不动（dòng）产中（zhōng）心，组织所属招商（shāng）蛇口、博时基金（jīn）、招商证（zhèng）券及蛇口产园REIT有关中（zhōng）介机（jī）构团队等（děng），共同编（biān）撰《构建不动（dòng）产金融大循环：中国公募REITs的实践与方（fāng）向》，全面总（zǒng）结我国公募REITs的（de）发展（zhǎn）历程，详（xiáng）细（xì）介（jiè）绍实操环节（jiē）经（jīng）验做（zuò）法，并就（jiù）进一步完善公募REITs体系、促（cù）进市场繁荣、构（gòu）建新发展格局等提（tí）出政策建议。 

推进公募REITs上市的主要（yào）体（tǐ）会 

通过战略部署落地及（jí）实操（cāo）经验积累，在（zài）如何发挥（huī）公募（mù）REITs功能作用、助（zhù）力企业转型发（fā）展上，招商局（jú）集团有以（yǐ）下三方面（miàn）体（tǐ）会。

抢抓有利时机，加快研究推动（dòng）。我国公募REITs市场已初步形（xíng）成（chéng）一定规模效应（yīng）和示范效应，发展势头较好（hǎo），中（zhōng）央企业（yè）应结合实际，把握好公募REITs迈向常态（tài）化发行的市场机遇。一是（shì）深化对（duì）公募REITs功能作用的理解认识（shí），进（jìn）一步明（míng）确（què）公募REITs在构建基（jī）础（chǔ）设施领域业务（wù）新模式、促进投融资循环和业务闭环（huán）上（shàng）的（de）重要（yào）意（yì）义。二是（shì）站在落实（shí）国家战略、助力集团（tuán）转型发展的高度，研究制定公募REITs上市规划，将公募REITs植入企业（yè）发展模式，作为转型升级的（de）重（chóng）要抓（zhuā）手。三（sān）是选取合规、优（yōu）质资产搭建公募REITs上市平（píng）台，盘活存（cún）量资产，扩大有效投资，推（tuī）动集团在构建现（xiàn）代化基础设施体（tǐ）系中发挥更大（dà）作用。 

优化组织体系，强化能（néng）力建设（shè）。中央企业普遍存在规模体量（liàng）大、业务条线多、资产较（jiào）为分散的（de）特点（diǎn），应加强内部组织架构（gòu）优（yōu）化和运营能力建（jiàn）设，推动公募REITs在实（shí）现投融资高效循环上更好发挥作用。一是根（gēn）据不同种类的资产特（tè）性，搭建以总部为核心、各业务条（tiáo）线具备自主性、各（gè）区域资产（chǎn）具备灵活（huó）性（xìng）的（de）组织体系，实现发展战略统一（yī）化（huà）、业务（wù）条（tiáo）线专业化、资产管理品牌化（huà）、区域管（guǎn）理特（tè）色化。二（èr）是针对不同资产类型（xíng），培育独立、专业的轻资产运（yùn）营团（tuán）队，推动轻资产运营独（dú）立（lì）化（huà）、专业化、品牌化，在资（zī）产的培育、孵化、成熟、退出等环节实现提质增（zēng）效，为集团创（chuàng）造更（gèng）多（duō）价值，同时（shí）还可探索轻（qīng）资产运营公司独立上市（shì）的（de）可能（néng）性（xìng）。 

做（zuò）好前期准（zhǔn）备，提高（gāo）工作（zuò）效率。公（gōng）募REITs作为资产上市且后续持续运营的平台，涉（shè）及资产合法（fǎ）合规（guī）性完善、资产重组、“股（gǔ）+债”架构搭建、上市后资产运营（yíng）等相关工作（zuò）。实践（jiàn）中企业（yè）如过于依赖集团统一管理模式、未能实现所持资产的（de）相对独立，则上述工作可能耗费（fèi）较长时间，并增加沟（gōu）通成本。为（wéi）提高（gāo）公募REITs发行效率，企业可做好以下准备工作。一是（shì）在项目（mù）开（kāi）发或收购阶段加强对基础（chǔ）设（shè）施资产合法合规（guī）性的重视，提高（gāo）相关（guān）资质（zhì）和手续的完备程度。二是有序（xù）做（zuò）好资产及运营管（guǎn）理人员独立性（xìng）的建设，更好保（bǎo）证运营管（guǎn）理的连续性和稳（wěn）定（dìng）性。三是适度搭建项目公司杠杆，以较低资（zī）金占用完成（chéng）项目投资建设，并为公募REITs搭建“股+债（zhài）”架构、形成税盾合理避税奠定基础（chǔ）。 

下一步工（gōng）作打算 

持续（xù）提升存（cún）量资（zī）产经营能力。严格按照公募（mù）REITs发行要求（qiú），做（zuò）好资产梳理、资产（chǎn）整合、重新定位、改造提升等存量资产经营各（gè）环节工作，通过公募REITs提（tí）升（shēng）市场回报水（shuǐ）平，保障投资人权益。 

持（chí）续打造多（duō）元资产上市平台。依托监管部门鼓励REITs发（fā）行（háng）上市的利好政策，推进（jìn）高速公路、仓储（chǔ）物流（liú）、消（xiāo）费基础设施（shī）和保障性租赁住房资产的公募REITs上市，持续探索港口等类（lèi）型资产的境（jìng）内公（gōng）募REITs平台搭建。同时，进一步（bù）打通资产从（cóng）培育到上市（shì）的全链（liàn）条（tiáo），实现“投—建（jiàn）—融—管—退（tuì）”闭（bì）环（huán），深度（dù）挖掘资本市场价值，更好助力我国公募REITs市场繁（fán）荣（róng）发展（zhǎn）。

树立轻资产（chǎn）运营品牌。借助公募REITs公（gōng）开（kāi）上市（shì）属（shǔ）性，着力打造旗下各板块资产运营（yíng）主体平（píng）台，完善资产运（yùn）营（yíng）主体对外输出运营管（guǎn）理的路径与能（néng）力，进一步增厚（hòu）集团（tuán）轻（qīng）资产运营管理收益，拓展集团资产管理规模。