招（zhāo）商局集（jí）团有限（xiàn）公（gōng）司（以下简称（chēng）招商局集团）积极贯（guàn）彻落实党中央（yāng）、国务院关于防风险、去（qù）杠杆（gǎn）、稳投资、补短板决策部署，在集团层面建（jiàn）立公募（mù）REITs战（zhàn）略发展体系，通（tōng）过公募REITs推动盘活存量资产、扩大有效投资，有力推动集团高质量发展和现代化（huà）基础设施体系建设。 

打造公募REITs上市平（píng）台的主要（yào）做法 

招（zhāo）商（shāng）局集（jí）团明确以公募REITs推动产业发展、优化资本运作（zuò）、实（shí）现资源整合的战略目（mù）标，通过集（jí）团牵头、各（gè）板块协同配合，构建轻重结合的产业模式，取得（dé）较（jiào）好成效。

践行产融结合，推进（jìn）内部协同创造新价值。招商局集团作（zuò）为国有（yǒu）资本投资公司，所属业务丰富多（duō）元（yuán）。其中，实业板块拥有港口、仓储物流、高速公路、产业园区、保障性租赁住房等大量基础设施（shī）资（zī）产；金融板块的（de）证券公司（sī）、基（jī）金公司、银（yín）行、保险公（gōng）司、私募投（tóu）资机构等，可担任公募REITs的财务顾问、管（guǎn）理人、托管银行、投资（zī）机构、做市商以及Pre-REITs投资机构、资产（chǎn）培育（yù）期资金支持（chí）机构等关键角色。实践中，集团（tuán）加强两（liǎng）大板块内（nèi）部协同，推动实业板（bǎn）块实现（xiàn）增长方式“由（yóu）量（liàng）向质”、业（yè）务结构“由重（chóng）入轻”的转变，形成金融板块全链（liàn）条参与的公募REITs生态（tài），取得（dé）了较（jiào）好的以（yǐ）融促产效果。 

积极（jí）抢抓机（jī）遇（yù），搭（dā）建多种公募REITs上市平台。招商局集团（tuán）紧跟市场趋势及（jí）政策导向，2019年在（zài）香港（gǎng）发行央企首只（zhī）境外REIT招商局商业房托（tuō）（1503.HK）。2020年（nián）4月我国公募REITs政策出台（tái）后（hòu），迅（xùn）速开展公募（mù）REITs政策研（yán）究及方案讨论，加强与监（jiān）管（guǎn）机构沟通协调。2021年（nián）6月，博时招（zhāo）商蛇（shé）口产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称蛇口（kǒu）产园（yuán）REIT）作为全国首批基础设施公募REITs中唯（wéi）一（yī）的（de）央（yāng）企项目在深交（jiāo）所（suǒ）发行上市。2022年（nián）9月，蛇口产园REIT又申（shēn）请扩募，并于2023年3月获批，6月（yuè）正式（shì）上市。目（mù）前，招商局（jú）集团已完成境（jìng）内外商业不动产（chǎn）和（hé）产业园资产双（shuāng）REITs平台搭（dā）建，正在推进高速公路、仓储（chǔ）物流和保障性租赁住房（fáng）资（zī）产的（de）公募REITs申报。未来（lái）还将进（jìn）一步研究港口等符合（hé）公募REITs要求的资（zī）产上市，以实现多种资产类别的公募REITs上市平台共同发展，构建（jiàn）轻重结合的产业体系，切实体现作为国（guó）有资本投资（zī）公司（sī）的定位，为未来发展奠定良好基（jī）础（chǔ）。 

多环节参与发（fā）行及运营，实现多（duō）重经济收益（yì）。在蛇口产园REIT发行阶（jiē）段（duàn），集团所属招商蛇口（kǒu）通过出售旗下产业园资产相关权益，获得税（shuì）后收益14.58亿元（yuán），实现优质资产重（chóng）新定价盘活。蛇口产园REIT上市（shì）后，招（zhāo）商蛇口（kǒu）所属招（zhāo）商创业和（hé）招商物业分别作为蛇口产（chǎn）园（yuán）REIT的（de）运营管（guǎn）理机构和物业管理机构（gòu），可（kě）获（huò）取（qǔ）稳定的运营管（guǎn）理及物（wù）业管理收入。同时，招商（shāng）蛇口作为原（yuán）始（shǐ）权益人，持有32%的蛇口产园REIT份额，能够持续享受（shòu）份额增值（zhí）和（hé）收益分红，截至2023年4月底（dǐ），蛇口产园REIT二级市场增值达12.90%，合计分派超1.38亿元，招商（shāng）蛇口获得超（chāo）4400万元分红（hóng）。 

实践与理论并重（chóng），不断提高REITs专业赋能。集（jí）团积极参与政策制定，借鉴招商（shāng）局商业房托（tuō）在香港REITs市（shì）场的实践经（jīng）验（yàn），发挥招商证（zhèng）券研究所（suǒ）对全球REITs市场（chǎng）的（de）研究优势，及时向有关（guān）监（jiān）管（guǎn）机（jī）构提供参考资（zī）料、反（fǎn）馈意见建议，为推动公募（mù）REITs指（zhǐ）引及扩（kuò）募规则（zé）等（děng）政策出台贡献力（lì）量。加强总结反思，会同清华五道口不动（dòng）产中心，组织所属招商蛇口、博时基金、招商证券及蛇口产园（yuán）REIT有关中介机构团队等，共同编撰《构建不动产（chǎn）金融大循（xún）环：中国公募REITs的实践与方向》，全面总（zǒng）结我国公募REITs的发展历程，详细介绍实（shí）操（cāo）环（huán）节经验做法（fǎ），并就进一步完善公募REITs体系、促进（jìn）市场（chǎng）繁荣、构建（jiàn）新发（fā）展格（gé）局等提（tí）出政（zhèng）策建议。 

推进公募（mù）REITs上市（shì）的主要体会 

通过战略部署落地及实操经验积累，在（zài）如何（hé）发挥公募REITs功能作（zuò）用（yòng）、助力企业转型发（fā）展上，招（zhāo）商局集团有以下三方面体会。

抢抓有利时机，加（jiā）快研（yán）究推动（dòng）。我国（guó）公募REITs市场已（yǐ）初步形（xíng）成一定规模（mó）效应和（hé）示范效应，发展势头较好，中（zhōng）央（yāng）企业应结合实际，把握好（hǎo）公募REITs迈（mài）向常态化发（fā）行的市场机遇。一是深化对公募（mù）REITs功能作用的理解认识（shí），进一步明确（què）公募（mù）REITs在构建基础设施（shī）领域业务（wù）新模（mó）式、促进投融资循（xún）环和业务闭环（huán）上（shàng）的重（chóng）要（yào）意义。二是（shì）站在落（luò）实国家战略、助力集团转型发展的高（gāo）度，研究制（zhì）定公募REITs上市规划，将公募REITs植入企业发展（zhǎn）模式（shì），作为转（zhuǎn）型升级的重（chóng）要（yào）抓手。三（sān）是选取（qǔ）合规、优质资产搭建公募REITs上市平台，盘活存量资产，扩大有（yǒu）效投资，推（tuī）动集团在构建现代化基础（chǔ）设施体系中（zhōng）发（fā）挥（huī）更大作用。 

优（yōu）化组织（zhī）体系，强化能（néng）力建设。中央企业普遍存（cún）在规模体（tǐ）量大、业务条线多、资产较为分散（sàn）的特（tè）点，应（yīng）加强（qiáng）内部组织架构优化和运（yùn）营能力建设（shè），推（tuī）动（dòng）公募REITs在实现投融资高效循环（huán）上更好发挥作用。一是根据不（bú）同种类的资产特性，搭建以总部为核心、各业务条线具备自主性、各区域（yù）资产具备灵活性的组（zǔ）织体系（xì），实现（xiàn）发展战略（luè）统一化、业（yè）务条（tiáo）线专业化、资产（chǎn）管理品牌化（huà）、区域管（guǎn）理特色化。二是针（zhēn）对不同资（zī）产（chǎn）类型（xíng），培（péi）育（yù）独立、专业的轻资产运营团（tuán）队，推（tuī）动轻（qīng）资产运营独立化、专业化、品（pǐn）牌化（huà），在资产的培育、孵化、成熟、退出等环节实（shí）现提质（zhì）增效（xiào），为集（jí）团创（chuàng）造更多价值，同时还（hái）可探索轻资产运营公司（sī）独（dú）立上市的可能性。 

做（zuò）好（hǎo）前期准备，提高工作效率。公募REITs作为资产上市且后续持续运营的平台，涉及资产合法合规性完（wán）善（shàn）、资产（chǎn）重组、“股（gǔ）+债”架构搭（dā）建、上（shàng）市（shì）后资产运营（yíng）等（děng）相关工作。实（shí）践中企业如过于依赖（lài）集团统（tǒng）一管理模式、未能实现（xiàn）所持资产的相对独立，则上述工作可能耗费较长时间（jiān），并增加沟（gōu）通成本。为提（tí）高公募REITs发行效率（lǜ），企业可做好（hǎo）以下准备工作。一是在项目开发（fā）或收购阶段加强对（duì）基（jī）础设施资产合（hé）法合规性的重视，提高相关资质和手续的完备程（chéng）度。二是有序做好资产（chǎn）及运营管理（lǐ）人员（yuán）独立（lì）性的建设（shè），更好保证运营管理的连续（xù）性和稳（wěn）定性。三是适（shì）度搭建项目公司杠杆，以（yǐ）较低资金占用完成项目投资建（jiàn）设，并为公募REITs搭建（jiàn）“股+债”架构、形成税盾合理避税奠定基础。 

下一步工作打（dǎ）算 

持续提升存量资产经营（yíng）能（néng）力（lì）。严格按照（zhào）公募（mù）REITs发行（háng）要求，做好资（zī）产梳理、资产整合、重新定（dìng）位、改造提升等存量资产（chǎn）经（jīng）营（yíng）各（gè）环节工（gōng）作，通（tōng）过公募REITs提升市场回报（bào）水平，保障投资人权益。 

持续打（dǎ）造多元资产上市平台。依托监管部门鼓励REITs发行（háng）上市的利好政（zhèng）策，推进（jìn）高速公路、仓储物流、消费基础设（shè）施和保障性租赁住房资产（chǎn）的公募REITs上市，持续探索港（gǎng）口等（děng）类（lèi）型资（zī）产的境内公募REITs平台（tái）搭建。同时，进一步打通资产从培育到上市的全（quán）链条，实现（xiàn）“投—建—融—管—退”闭环，深度挖掘资本市（shì）场价值（zhí），更好助力我国公募REITs市场（chǎng）繁荣发展。

树立（lì）轻资产（chǎn）运营品牌。借助公募REITs公开上（shàng）市属性，着力打造旗下（xià）各板块资（zī）产运营主体（tǐ）平台，完（wán）善资产运营主体对外输出运营管理的路（lù）径与能力，进一步（bù）增厚集团轻资产运营管（guǎn）理收（shōu）益，拓展集（jí）团资产管（guǎn）理规模。